賃貸の敷金と更新料の仕組み

退去のときに返ってくる敷金と、更新のときに払う更新料。片方は法律に明文のルールがあり、もう片方は契約書の約束ごとです。その違いが、精算で揉めるかどうかを分けます。

関係マップ ― 土台・特別法・特約の3層

住まいの賃貸借は、民法（土台）の上に借地借家法（建物の賃貸借の特別法）が重なり、さらに契約書の特約が乗る構造です。特約が法律の枠を超えることはできません。

敷金と更新料を表で比べる

敷金が返る仕組みと、原状回復の範囲

民法第622条の2は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義します。名目がどうであれ、担保の目的で預けたお金は敷金として扱われる、ということです。貸し手は、賃貸借が終了して部屋の返還を受けたときに、未払いの債務の額を差し引いた残額を返さなければなりません。借り手が債務を履行しないときは、貸し手は敷金をその弁済に充てることができます（同条第2項）。

差し引かれる費用の中心が原状回復です。民法第621条は、借り手が原状に復する義務を負うのは「受け取った後に生じた損傷」で、通常の使用による損耗と経年変化は除かれること、借り手の責任にできない事由による損傷も除かれることを定めます。退去時の負担の分け方の一般的な基準としては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が広く使われています（ガイドラインは法律そのものではなく、一般的な基準を示したものです）。

なお、契約書に原状回復や清掃の費用負担について特約がある場合、その特約の効き目は、契約の内容や経緯、消費者契約法の考え方によって判断されます。精算の明細がどの範囲の費用なのかは、条文とガイドラインに照らして1項目ずつ読むのが基本です。個別の精算が妥当かどうかの判断は、この記事ではできません。具体的な事案は、ページ末尾の公的相談窓口にご相談ください。

更新の仕組みと、更新料の位置づけ

建物の賃貸借では、期間が満了しても、貸し手が期間満了の1年前から6か月前までの間に「更新しない」旨の通知をしなければ、従前と同じ条件で契約を更新したものとみなされます（借地借家法第26条、いわゆる法定更新。更新後の期間は、定めのないものとなります）。貸し手が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには、正当の事由が必要です（第28条）。例外は定期建物賃貸借（第38条）で、書面による契約と、契約の前に「更新がなく、期間の満了で終了する」旨を記載した書面を交付しての説明があって初めて、その定めができます。事前の書面による説明がなければ、貸し手は「更新がない」という定めを借り手に主張できず、契約は通常の賃貸借として更新の対象になります（第38条第5項は、この場合の定めを無効としています）。

更新料は、この更新の場面で支払うお金ですが、法律に「払わなければならない」という定めはありません。支払いが生まれるのは、契約書に更新料の特約がある場合です。この特約の効き目について、最高裁判所は2011年（平成23年）7月15日の判決で、契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の条項は、更新料の額が賃料の額や更新される期間に照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条の「信義則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと判断しました。つまり、更新料は「契約書に何と書いてあるか」がすべての出発点になります。

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• 消費者契約法と民法の違い特約の効き目を判断する消費者契約法第10条の考え方は、土台の3層構造から読むと分かりやすくなります。
• manapick license ― 資格を選ぶ住まいの契約に関わる宅地建物取引士など、この分野を仕事にする資格は姉妹サイトで。